Seit Jahrzehnten führt die Stadt Santa Monica eine Liste von Personen, die auf eine erschwingliche Wohneinheit warten, aber das Innenleben der Liste war für die Bewohner und sogar für diejenigen, die sie verwalten, ein Rätsel.
Die Alchemie der Liste kombiniert Einkommensniveau, Haushaltsgröße, aktuelle Wohnsituation, kulturelle Prioritäten und persönliche Vorlieben, aber die magische Zutat, die bestimmt, wann jemand auf der Liste in eine Wohnung einzieht, ist unmöglich zu identifizieren.
Dies liegt sowohl an der Komplexität der Anpassung jedes dieser Faktoren an die Spezifikationen einer verfügbaren Einheit als auch daran, dass jahrelange schlechte Aufzeichnungen im Namen der Stadt zu sehr wenigen aussagekräftigen Daten geführt haben, die analysiert werden könnten.
Vor März 2020 hatte die Stadt kein System, um die Anzahl der Einheiten in ihrem Inventar zu verfolgen, wie viele Haushalte erfolgreich platziert wurden oder aus welcher Wartelisten-Prioritätsgruppe sie stammten.
„Wir haben diese Daten nicht“, sagte Jim Kemper, Manager des Housing Program. „Es mag sein, dass wir es haben, aber es wäre ein Forschungsprojekt und es ist ein Forschungsprojekt, das wir nicht übernehmen können.“
Wenn eine Wohnung eröffnet wurde, stellte die Stadt den Vermietern eine Liste der berechtigten Mieter von ihrer Warteliste zur Verfügung, aber Informationen über die Vermittlungsergebnisse wurden nicht immer an die Stadt weitergeleitet und einige Vermieter wählten berechtigte Personen aus, die sich außerhalb der Warteliste bewarben.
Gleichzeitig führte der gemeinnützige Bauträger Community Corps of Santa Monica seine eigene Warteliste, und andere gewinnorientierte und gemeinnützige Bauträger für erschwinglichen Wohnraum führten separate Empfehlungs- und Vermittlungsverfahren durch.
Im gesamten System wurden Beschwerden über Voreingenommenheit und mangelnde Transparenz bei der Vermittlung erhoben.
Im März 2020 hat die Stadt eine zentralisierte Warteliste erstellt, indem sie die Liste von CCSM mit ihrer eigenen zusammengeführt hat. Das Ziel der neuen Warteliste für Immobilien unter dem Markt (BMH) besteht darin, den Prozess für Einzelpersonen zu rationalisieren, um über ein kombiniertes Portfolio von 2.600 Einheiten mit extrem niedrigem bis mittlerem Einkommen Zugang zu Wohnraum zu erhalten.
Vermieter stellen nach und nach auf ein neues Mieterempfehlungssystem für die BMH-Liste um, das Daten besser erfasst, indem Immobilienverwalter die Platzierungsergebnisse melden müssen, bevor sie Empfehlungen für andere Einheiten erhalten können.
„Es besteht die Verpflichtung, diese Daten in der Zukunft zu haben, und ein Grund, warum wir die Liste zusammengeführt haben, ist, dass die Stadt als Vermittlungsagentur mehr Transparenz darüber hat, wer in jeder Einheit vermittelt wird, um sicherzustellen, dass vorrangige Haushalte erhalten werden platziert“, sagte Constance Farrell, Public Information Officer.
In den 14 Monaten seit Erstellung der BMH-Liste wurden 140 Einheiten als belegt bestätigt. Die Stadt geht davon aus, dass weitere Unterbringungen vorgenommen wurden, es fehlen jedoch Daten von mehreren Vermietern, die noch keine Ergebnisse melden müssen.
Am 13. Juli 2021 hat der Stadtrat beschlossen, die Priorisierung verschiedener Gruppen auf der BMH-Warteliste durch das Pilotprogramm „Recht auf Rückkehr“ zu ändern. Vor diesem Treffen hatten zuerst Personen, denen in Santa Monica eine schuldlose Räumung droht, Priorität, zweitens Personen, die in Santa Monica leben oder arbeiten, und drittens Antragsteller von außerhalb von Santa Monica.
Sobald die Stadt die Anwendung des Rückkehrrechts auf den Weg bringt, wird die BMH-Liste bis zu 100 Haushalte und Nachkommen von Haushalten, die durch die Schaffung des Civic Auditoriums und der Autobahn I-10 in den 1950er und 1960er Jahren vertrieben wurden, gegenüber Personen, die in der Stadt leben oder arbeiten, priorisieren Santa Monica, aber unter denen, denen eine schuldlose Räumung droht.
Dieses Programm wurde als Mittel der Übergangsjustiz für die hauptsächlich schwarzen und Latinx-Haushalte konzipiert, die ihr Zuhause im Belmar-Dreieck und im Pico-Korridor durch die Nutzung bedeutender Domänen durch die Stadt verloren haben.
Die Ratsmitglieder genehmigten das Pilotprogramm, ohne Daten darüber zu sehen, wie viele Personen aus jeder Prioritätsgruppe jährlich von der Warteliste entfernt wurden oder wie sich dies auf die Möglichkeit der in Santa Monica lebenden und arbeitenden Personen auf bezahlbaren Wohnraum auswirken würde.
Bürgermeisterin Sue Himmelrich sagte, sie sei sich nicht bewusst, inwieweit die Stadt vor der Erstellung der BMH-Liste die Ergebnisse der Wartelistenverweisung nicht erfasst habe, befürworte jedoch weiterhin die Prioritätenanpassung des Programms zum Rückkehrrecht.
„Wir waren besorgt, dass Menschen, die sofort eine Wohnung brauchten, nicht von Menschen, die bereits in einer Wohnung waren, angestoßen werden, daher haben wir diese erste (Prioritäts-)Gruppe für Menschen, die ohne eigenes Verschulden vertrieben wurden“, sagte Himmelrich. „Die Live-Work-Leute haben auch einen sehr dringenden Bedarf, aber das ist mir bewusst und deshalb haben wir dies auf 100 (Bewerbungen) begrenzt, weil wir sie nicht dauerhaft blockieren wollten.“
Die begrenzten verfügbaren Daten über die Vermittlung von bezahlbarem Wohnraum deuten darauf hin, dass das Programm „Recht auf Rückkehr“ die Möglichkeit von Anwohnern und Arbeitnehmern, von der Warteliste zu streichen, vorübergehend verlangsamen, aber nicht beseitigen wird.
Von den 140 Stellen, die in den 14 Monaten nach der Erstellung der BMH-Liste verzeichnet wurden, waren zwei Haushalte, denen die Räumung drohte, 119 Bewerber für lebende Arbeit und 19 Bewerber außerhalb von Santa Monica.
Daten aus der ehemaligen Warteliste von CCSM zeigen ein unterschiedliches Verhältnis der Vermittlungsergebnisse zwischen Bewerbern mit lebender Arbeit und Bewerbern außerhalb von Santa Monica.
Zwischen 2016 und 2019 platzierte CCSM 24 Haushalte, denen eine Räumung drohte, 139 Antragsteller auf lebende Arbeit und 143 Antragsteller außerhalb von Santa Monica. Dies entspricht einer 45-prozentigen Platzierung von Bewerbern der Priorität zwei und 47 Prozent der Platzierung von Bewerbern der Priorität drei.
In jedem Fall sollten Bewerber, die berufstätig sind, weiterhin Wohnplätze erhalten, wenn sie zu einer niedrigeren Priorität verlagert werden, aber die beiden Datensätze deuten auf unterschiedliche Ergebnisse hinsichtlich des Umfangs der Verzögerung hin, die sie erfahren können.
Es ist auch wahrscheinlich, dass unabhängig von der Priorisierung sowohl Haushalte mit Rückkehrrecht als auch lebende Erwerbstätige lange warten müssen, bevor sie eine Wohnungsvermittlung annehmen, da Haushalte, die auf eine leerstehende Wohnung verwiesen werden, tatsächlich in dieser Wohnung leben.
In den 14 Monaten nach Erstellung der BMH-Liste hat die Stadt 2.500 der insgesamt 5.500 Personen auf ihrer Warteliste auf eine freie Stelle verwiesen und 140 Einheiten bestätigt. Dies entspricht einer Empfehlungsrate von 45 Prozent an Stellenangeboten und einer durchschnittlichen Vermittlungsquote von 5,6 Prozent pro Empfehlung, was bedeutet, dass die Stadt Hunderte von Bewerbern pro Einheit durchgehen kann, bevor sie eine erfolgreiche Paarung bildet.
„Es war immer schwer vorherzusagen, wie lange jemand auf der Liste warten könnte, weil es wirklich davon abhängt, welche Art von Einheit Sie wollen und wie hoch das Einkommen ist“, sagte Tara Barauskas, Executive Director von CCSM. „Es ist ein ziemlich komplexes Puzzle, den Haushalt mit dem Gerät abzugleichen.“
Laut Nigel Wallace, leitender Verwaltungsanalyst in der Wohnungsabteilung, ist es schwierig, Bewerber mit offenen Stellen zuzuordnen, da die Verbraucherpräferenz viele Haushalte dazu veranlasst, Wohnungen abzulehnen. Personen mögen den Standort der Einheit, den Mietpreis oder ihre Umstände möglicherweise nicht, seit sie sich für die Warteliste angemeldet haben.
“Es mag einige Leute geben, die sagen, dass dies nicht der richtige Zeitpunkt für mich ist, ich bin im Moment nicht wirklich interessiert”, sagte Wallace. “Viele Leute, die Anspruch auf Einheiten mit moderatem Einkommen haben, mögen die damit verbundene Miete von 2.300 US-Dollar im Monat nicht unbedingt.”
Ein weit verbreitetes Missverständnis über Wohnen unter dem Marktpreis ist, dass es nur für Personen mit extrem niedrigem Einkommen ist.
Obwohl einige Einheiten in Santa Monica für Haushalte bestimmt sind, die 30 Prozent des Median-Einkommens der Region erzielen, reicht die Berechtigung für Einheiten mit mittlerem Einkommen bis zu 120 Prozent des Median-Einkommens der Region. Dies bedeutet, dass das Einkommen der für die BMH-Warteliste qualifizierten Haushalte 24.850 USD oder weniger oder sogar 187.300 USD betragen könnte.
Erschwingliche Wohnungen sind für extrem niedrige, sehr niedrige, niedrige und mittlere Einkommensniveaus vorgesehen, die jeweils eine korrelierende Höchstmiete aufweisen. Die anrechenbaren Einkommenshöhen und zulässigen Höchstmieten unterscheiden sich auch nach der Anzahl der Personen in einem Haushalt und dem Jahr, in dem ein Gebäude genehmigt wurde.
Zum Beispiel beträgt die Höchstmiete für eine Wohnung mit einem Schlafzimmer mit extrem niedrigem Einkommen in einem vor 1990 genehmigten Gebäude 985 US-Dollar, aber für eine Wohnung mit einem Schlafzimmer mit moderatem Einkommen im selben Gebäude würde sie 2.364 US-Dollar betragen. Wenn das Gebäude zwischen 1990 und 2013 genehmigt wurde, würden diese Höchstmieten 709 US-Dollar für extrem niedrige Einkommen und 2.364 US-Dollar für moderates Einkommen betragen, während in einem nach 2013 genehmigten Gebäude die Mieten 480 US-Dollar und 1.760 US-Dollar betragen würden.
Darüber hinaus sind einige Gebäude wie die kürzlich eröffneten 38 Einheiten Greenway Meadows und die kommenden 39 Einheiten Magnolia Villas für Senioren gedacht und haben eine Altersbeschränkung von 62 oder älter.
Der kumulative Effekt dieser Diskrepanzen besteht darin, dass es sehr schwierig ist, Haushaltseinkommen, Größe, Alter und Verbraucherpräferenz den verfügbaren Einheiten anzupassen. Dies macht es schwierig vorherzusagen, wie lange eine Person auf der Warteliste bleiben wird, unabhängig von ihrer Prioritätsgruppe und Platzierung in der Schlange.
„Das Wichtigste bei der Warteliste ist, dass es keine Warteliste gibt, die man ganz oben beginnt und sich nach unten arbeitet. Im Grunde hängt alles davon ab, welche Wohnung frei wird und wann diese frei wird“, sagte Wallace.
Das Verlassen der Warteliste wird auch durch die sehr langsame Rate, mit der Mieter erschwingliche Einheiten verlassen, erschwert. Laut Barauskas verzeichnet CCSM in einem typischen Jahr eine Fluktuationsrate von weniger als 3 Prozent in seinen bestehenden Lagerbeständen.
Oftmals bieten neue Wohnsiedlungen den schnellsten Weg, um von der Warteliste zu streichen. Seit der Erstellung der BMH-Liste wurden mindestens 60 Plätze in neuen Einheiten vermittelt.
Kurzfristig sollen fast 220 neue bezahlbare Wohnungen eröffnet werden.
Das Pacific Landing-Projekt mit 37 Einheiten und Einheiten mit einem, zwei und drei Schlafzimmern, die für Personen mit 30 bis 80 Prozent AMI zur Verfügung stehen, wird voraussichtlich im Herbst dieses Jahres abgeschlossen. Es gibt auch eine Entwicklung mit 58 Einheiten in der Michigan Ave. 1413, eine Entwicklung mit 48 Einheiten in 1819 Pico Blvd. und eine 73-Einheiten-Entwicklung bei 1834 14th St.
Es könnte jedoch in den kommenden Jahren erheblich schwieriger werden, sich von der Warteliste zu entfernen, da durch die Umstrukturierung des Haushaltsplans im Mai 2020 die Finanzierung neuer bezahlbarer Wohnsiedlungen weggefallen ist.
„Leider musste das Geld aus dem Treuhandfonds für erschwingliches Wohnen verwendet werden, um einige der klaffenden Wunden zu füllen, die durch die Pandemie entstanden sind“, sagte Barauskas. “Wir wissen nicht wirklich, wann wir aus der Pandemie heraus sein werden, also wissen wir nicht, wann wir sie wieder auffüllen können.”
Während der Kauf von Immobilien für neue erschwingliche Wohnprojekte pausiert wurde, hat die Pandemie nur dazu beigetragen, die Einkommensungleichheit zu vergrößern, und die marktüblichen Mieten in Santa Monica sind weiter gestiegen.
„Ich mache mir große Sorgen“, sagte Barauskas. „Wir haben keine neuen Projekte, die wir gerade in unsere Pipeline bringen, weil wir es nicht können. Es gibt Möglichkeiten, Immobilien zu erwerben, aber ich kann sie leider nicht nutzen, daher ist das ein ernstes Problem.“
Auch neue Wohnsiedlungen werden oft von der Gemeinde stark zurückgedrängt. Viele Anwohner lehnen den vom Rat genehmigten Abriss des Parkhauses 3 in der Innenstadt entschieden ab, um neuen bezahlbaren Wohnraum zu bauen, und fast 4.000 Menschen haben eine Petition unterzeichnet, um das Projekt zu stoppen.
Die Stadt Santa Monica hat eine historisch starke Erfolgsbilanz bei der Herstellung von bezahlbarem Wohnraum.
Laut Andy Agle, Direktor für Gemeindedienste, sind 38 Prozent aller seit 1994 in Santa Monica errichteten Neubauten bezahlbarer Wohnraum mit Urkunde, und seit den 1980er Jahren wurden über 4.000 bezahlbare Einheiten gebaut.
Ich würde sagen, dass Santa Monica in der Region führend bei der Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum ist. Ich meine, ich habe seit den 90er Jahren so viel mehr Anstrengungen und eine konsequente Führung und Politik bei der Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum gesehen“, sagte Barauskas. “Ich denke, die Zukunft ist im Moment ein wenig ungewiss.”
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