Teil 2/2
Die Einwohner von Santa Monica sehen sich den üblichen Ängsten vor Kriminalität, Covid-19 und seinen zusammenbrechenden Arbeitsplatz- und Wohnungsauswirkungen, einschließlich der bevorstehenden Räumungslawine, ausgesetzt. Leider versuchen Interessengruppen in Sacramento weiterhin, diese Krisen zu monetarisieren, indem sie Städte und Landkreise zwingen, die Bauarbeiten mit einem Janga-Haufen gefährlicher neuer Zonenvorschriften zu verstärken, die unnötig sind und über die finanzielle und ökologische Nachhaltigkeit hinausgehen. Diese Finanzinteressenten, darunter Finanziers, Makler und Baugewerkschaften, wollen Geld auszahlen, bevor das ganze Unternehmen, befeuert durch die Staatsschulden, kreischend zum Erliegen kommt.
Aktueller SB 9 und SB 10 Status
Das neueste Beispiel dafür ist SB9 (jedes Grundstück von R-1 kann von Rechts wegen 4 Häuser erhalten) und SB10 (jedes Grundstück in der Stadt kann 10 Einheiten erhalten, wenn der Stadtrat zustimmt). Diese beiden Rechnungen, die wir letzte Woche ausführlicher diskutiert haben, sind Bausteroide, die durch die Illusion „gerechtfertigt“ werden, dass mehr Wohnraum automatisch Erschwinglichkeit schafft. Sie wurden vom Gesetzgeber genehmigt und warten nun auf die Unterschrift des Gouverneurs. Wie das Warten darauf, dass die Taliban ihr wahres Gesicht zeigen, warten wir darauf, dass Newsom seine Antwort auf die Wahrheit enthüllt, dass diese Gesetzesentwürfe mehr schaden als nützen, indem sie den Spekulanten die lokale Kontrolle entziehen. Dies ist keine Kritik am Gouverneur, sondern ein Plädoyer für echte Führung in diesem kritischen Bereich.
Gequält von der Menge an Obdachlosigkeit und den hohen Wohnkosten (Miete und Eigentum) ist es leicht, den typischen verängstigten Bürger mit der Illusion von mehr Wohnraum zu saugen. Diese Rechnungen reisen alle mit der Tarnung, dass sie Wohnraum erschwinglich machen. Sowohl SB9 als auch SB10 verfolgen die große Lüge, dass mehr Wohnraum auf magische Weise erschwinglicher wird.
Was hat all diese Entwicklungspolitik-Raserei ausgelöst?
Der Gouverneur hat die große Lüge tatsächlich ins Leben gerufen, als er vor 3 Jahren die falschen Zahlen angab, dass der Staat 3,5 Millionen neue Wohneinheiten brauchte: Die tatsächliche Zahl betrug etwa 23% davon oder 820.000 in den nächsten 8 Jahren. Das würde 102.500 Einheiten pro Jahr erfordern. Bis jetzt, im Jahr 2021, liegen die Baugenehmigungen im Durchschnitt bei rund 123.000 Jahresraten, bevor ein Gesetz zum Fressrausch verabschiedet wurde. Im Jahr 2019 wurden über 100.000 staatliche Wohngenehmigungen erteilt. So wurde der Bau-„Bedarf“ bereits mit den aktuellen Wohnungsbauraten befriedigt. Um den „Bedürfnis“ weiter in den Kontext zu stellen, gab es 1960 2,9 Personen pro kalifornischer Wohneinheit, und diese Zahl ist konstant bei 2,9 geblieben. Der Wohnungsbau hat also in den letzten sechs Jahrzehnten tatsächlich mit der Einwohnerzahl Schritt gehalten, aber jetzt gibt es eine Tendenz zum Bau kleinerer Einheiten, da mehr Menschen allein leben. Die Haushaltsdichte von Santa Monica zum Vergleich. beträgt ca. 1,96 Personen pro Einheit. Mit anderen Worten, wir brauchen nicht mehr Wohnraum, wir brauchen mehr eine bestimmte Art von Wohnraum: bezahlbaren Wohnraum, aber SB 9 und 10 haben erwartungsgemäß KEINEN Bedarf an bezahlbarem Wohnraum.
In den letzten fünf Jahren sind die Bevölkerungen der Bundesstaaten, des Landkreises, der Stadt LA und der Stadt SM entweder im Wesentlichen abgeflacht oder zurückgegangen; Santa Monica hat in dieser Zeit rund 400 Einwohner verloren. Auch hier ist die Wohnungsmenge nicht das Problem.
Aber all dies hat die Lüge nicht davon abgehalten, Metastasen zu bilden: Sacramento verlangt jetzt von Santa Monica, dass in den nächsten 8 Jahren 8.895 neue Einheiten zugelassen werden, wobei 6.168 dieser Einheiten erschwinglich sein müssen. Natürlich ist dies eine wahnhafte Zahl, deren Scheitern der Gesetzgeber garantiert, weil Sacramento keine für diese Aufgabe ausreichenden bezahlbaren Wohnungsfonds produziert hat. Dies ist das klassische „unfunded Mandat“.
Darüber hinaus sollte der Staat ursprünglich von Santa Monica 4.829 Einheiten verlangen, von denen 3.673 erschwinglich waren. Der mysteriöse Sprung auf 8.895 (+84%) war darauf zurückzuführen, dass eine in Los Angeles ansässige Lobbygruppe (Abundant Housing LA) einen Rechtsbrief an den Staat schickte, in dem sie Änderungen an der Methodik forderte, um zu diesen erhöhten unbegründeten Zahlen zu führen. Denken Sie daran, dass es hier nicht um bezahlbaren Wohnraum geht, sondern um mehr Gewinn für die Finanz-/Bau-/Immobilienbranche.
Die landeseigene regionale organische Wachstumsprognose für Santa Monica liegt im gleichen Zeitraum bei etwa 1.200 Einheiten, was mit früheren Zyklen übereinstimmt. Derzeit hat Santa Monica bereits etwa 1700 genehmigte Einheiten in der Pipeline. Die neue staatliche Anforderung würde uns jedoch zwingen, einen Bevölkerungszuwachs von etwa 20 % zuzulassen (~18.000 neue Einwohner in 8 Jahren).
Auch wenn die Bevölkerung zahlenmäßig stabil ist, was lokal und weltweit ein wünschenswerter Zustand ist, liegt in dieser Bevölkerungsstabilität ein Schatten. Die Politik der Stadt vertreibt unerbittlich Einwohner mit bescheidenem oder festem Einkommen, viele, die seit Jahrzehnten in unserer Stadt leben, und ersetzt sie durch viel wohlhabendere Einwohner. Mit anderen Worten, diese neuen staatlichen Gesetze und Verordnungen beinhalten alle Neubauten (die immer teurer sind als bestehende Häuser), wodurch bestehende Bewohner durch wohlhabendere Bewohner ersetzt werden. Das Gewinnpotenzial dieser Massenvertreibung ist der Grund, warum die Immobilien-, Finanz- und Bauinteressen von diesen neuen Gesetzen so begeistert sind. Die Folge davon sind Gesetze wie SB9 und 10 und ihre Cousins, die unweigerlich Anreize zur Räumung bestehender Bewohner schaffen, die mehr schaden als nützen.
Was ist das wahre Problem?
Das Problem ist nicht das Wohnungsangebot, sondern das Überangebot an Investitionskapital, das im ganzen Staat, aber insbesondere entlang der Küste, nach gewinnbringenden Wohnimmobilien sucht. Ein Teil der großen Lüge ist, dass, wenn wir mehr Wohnungen bauen, das Fremdkapital auf magische Weise aufhören wird, sich für den kalifornischen Monopolvorstand zu entscheiden. Indem wir die gesamte Stadt entlang der Linien S9 und SB10 in Zonen aufteilen, bieten wir nur mehr spekulative Möglichkeiten.
In Santa Monica ist unsere Bevölkerung trotz all unserer Bau- und Verkehrsinfarkte in den letzten 10 Jahren leicht von 89.736 auf 93.076 gestiegen, ein Plus von 3.340 oder +3,7 %. Unsere Haushaltszahl stieg von 46.917 auf 47.438, ein Plus von 521 oder +1,1%.
Im selben Zeitraum von 10 Jahren stieg der Leerstand um 956 Einheiten von 3.995 auf 4.951 (+23,9%). Eine Stadt, deren Leerstand das 6,5-fache des Bevölkerungswachstums beträgt, hat kein Wohnungsmengenproblem (das SB9 & SB10 versuchen zu maximieren). Es hat ein Erschwinglichkeitsproblem: Die Einkommen haben einfach nicht mit den Immobilienpreisen Schritt gehalten.
Wie groß ist das Erschwinglichkeitsproblem? Erstens ist es kein neues Problem – es ist ein jahrzehntelanger Zusammenbruch der Erschwinglichkeit von Wohnraum. Im Zeitraum 2000-2018 stieg das mittlere Haushaltseinkommen von Santa Monica von 50.468 USD auf 86.084 USD (+70,6%), was einem jährlichen Anstieg von 3% entspricht. Im gleichen Zeitraum stiegen die durchschnittlichen Eigenheimpreise von SM von 425.000 USD auf 1.456.000 USD (+242%), was einem jährlichen Anstieg von 7% entspricht. Mit anderen Worten, vor 20 Jahren brauchte man das Achtfache des mittleren Haushaltseinkommens, um ein Eigenheim zu kaufen. Aber vor 3 Jahren hatte sich das auf 16 Jahre verdoppelt. Ich bin mir sicher, dass es in den letzten 3 Jahren schlimmer geworden ist. Dieser Einfluss erstreckt sich auch auf die Mieten, wobei die 12-Monats-Wachstumsrate der Hauspreise die Mietpreisinflation um etwas weniger als zwei Jahre anführt.
Dieses Ausmaß der Zunahme ist nicht spezifisch für Santa Monica. Es spiegelt sich in ganz Südkalifornien wider.
Aber alle sagen, dass mehr Bau unsere Wohnungsprobleme lösen wird!
Wir haben jahrzehntelang versucht, uns den Weg zur Erschwinglichkeit zu bauen, aber die Dinge sind nur noch schlimmer geworden, weil es nicht um die Stückzahl geht. Land als Investition (ein festes Angebot an einem beliebigen Ort) ist inzwischen so hoch geworden, dass der Hausbesitz der Zahlungsfähigkeit des Durchschnittsbürgers vollständig entzogen ist. Tatsächlich haben wir mit SB 9 und SB 10 jetzt mehr Möglichkeiten für spekulative Investoren geschaffen und Treibstoff ins Gentrifizierungsfeuer gegossen.
Wie bekommen wir also Erschwinglichkeit?
Nur drei Dinge schaffen Erschwinglichkeit ohne drakonische Mietpreisbindung: Dollar (Subventionen aller Art), Distanz (Wohnen ist billig in Lancaster oder Riverside) oder Katastrophe (Covid verursachte letztes Jahr 12% Mietrückgänge in San Francisco). Beachten Sie, dass Dichte, das vierte D, nicht darunter ist. Wenn Dichte Erschwinglichkeit schaffen würde, wäre New York mit durchschnittlich 27.547 Einwohnern pro Quadratmeile (mit einigen NYC-Postleitzahlen von mehr als 100.000 Personen pro Quadratmeile) eine der billigsten Städte in Amerika.
Tatsächlich schafft die Entfernung ein neues nutzbares Landangebot und senkt die Kosten. Eine Katastrophe hat natürlich offensichtliche Mängel. Die einzige produktive Diskussion ist also, welche Subventionsquellen in Dollar zur Verfügung stehen, um dauerhaft bezahlbaren Wohnraum zu stützen? Die Zuschüsse kamen früher vom Staat in Form von Sanierungszuschüssen. Diese wurden eingestellt, als die staatlichen Ausgaben um das Jahr 2012 herum außer Kontrolle gerieten. Subventionen können jedoch in jeder Form erfolgen: Stadtgrundstücke für Wohnbau, lokale oder staatliche oder bundesstaatliche Zuschüsse, Dichteanreize für integratives Wohnen, Anreize für Land Trusts, Anreize für die Umwandlung von leerstehende Gewerbegebäude bis hin zu Wohnungen usw. usw. Das Schlüsselkonzept besteht darin, dass Sie nicht einmal neue Wohnungen bauen müssen, um die Erschwinglichkeit zu verbessern. Sie können bestehende Wohnungen kaufen und dann die Miete an bedürftigkeitsgeprüfte Mieter senken. Der Zuschuss ist die Differenz aus Vor- und Nachmiete. Der Punkt ist, dass jede Art öffentlicher Subventionen an dauerhaft bezahlbaren Wohnraum gebunden werden muss.
Was bedeutet der Verlust der „lokalen Kontrolle“?
Schließlich ist das Übel von SB 9 und SB 10, neben anderen Steroid-Einbrüchen des Staates in die lokale Zoneneinteilung, nicht nur, dass sie den Bürgern die Kontrolle über das Schicksal unserer Stadt nehmen, sie werden auch:
- machen es unmöglich, unsere Stadt zukunftsfähig zu machen,
- Beschleunigung der Nutzung von Wohnimmobilien als institutionelle Anlagevehikel
- spaltende Entwicklungsschlachten schaffen
- die am stärksten gefährdeten Bewohner durch gnadenlose Gentrifizierung zu vertreiben,
- wird keine Erhöhung der Löhne erzeugen, die auch nur annähernd das ist, was die Leute brauchen, um sich diese Wohnung leisten zu können
- schaffen unglaubliche Erhöhungen der Infrastrukturausgaben für lokale Gemeinschaften
- Änderungen im Pendelverhalten nicht berücksichtigen oder
- es nicht gelingt, Erschwinglichkeit oder Vielfalt zu schaffen,
Sacramentos Engagement ist nicht nur völlig unnötig, sondern auch gefährlich kontraproduktiv.
Wo steht Santa Monica?
Wir haben bereits überhöhte Leerstände mit Mehrfamilien-Leerstandsquoten von über 10 %. Unsere derzeitige Zonierungskapazität kann problemlos jede glaubwürdige Wohnungsnachfrage decken. Die R-1-Zonen werden bereits mit zusätzlichen Wohneinheiten (kleine Wohnungen von 650 bis 1.200 Quadratmetern) sensibel verdichtet. Und schließlich geht uns das Wasser aus. Für die Erschwinglichkeit brauchen wir einfach Sacramentos Geld, das keine Anreize für Steroide in Zonen aufteilt, die tatsächlich die Wirksamkeit aller begrenzten verfügbaren Subventionen für erschwinglichen Wohnraum verringern werden.
In Ermangelung von Geld haben alle Zonierungseinbrüche von Sacramento in die Städte nicht die Erschwinglichkeit erreicht, die die Bewohner brauchen. Die Bürger wissen das und alles, was sie von Sacramento aus sehen, sind mehr Zoneneinteilungen, damit die Reichen reicher werden und die Armen verbannt werden. Der Gouverneur sollte sein Veto gegen SB9 und SB10 einlegen und sich darauf vorbereiten, einen neuen Vorschlag zu unterstützen, der Sacramento, das seit Jahrzehnten gescheitert ist, vollständig aus dem Zonierungsspiel herausnimmt und die lokale Kontrolle an diejenigen zurückgibt, die wissen, was die wirklichen Probleme sind und wie man sie löst.
Korrektur: Der Artikel von letzter Woche sagte fälschlicherweise, dass der Gouverneur 12 Tage hat, um auf SB9 und SB10 zu antworten: Er hat bis zum 10. Oktober.
Mario Fonda-Bonardi AIA für SM.art
Ron Goldman, Architekt FAIA; Dan Jansenson, Architekt, Bau- und Brandschutzbeauftragter; Mario Fonda-Bonardi AIA, Baukommissar Kommissar; Robert H. Taylor, Architekt AIA: Thane Roberts, Architekt; Sam Tolkin, Architekt; Marc Verville, Wirtschaftsprüfer (inaktiv).; Michael Jolly, AIRCRE
Für frühere Artikel siehe www.santamonicaarch.wordpress.com/writings
Comments are closed.